KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI

KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI

31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un amacı eskimiş ve içinde kişilerin bulunmasının / yaşamasının sağlıklı olmadığı binaların ve alanların yenilenmesini, iyileştirilmesini ve tasfiye edilmesini sağlamaktır.

6306 sayılı Kanun uyarınca çıkartılmış olan “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği” ise, 6306 sayılı Kanunun uygulama esaslarını belirtmektedir.

Kentsel dönüşüm, kentteki sorunlu alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesi amacı ile yeniden yapma veya sağlıklı hale getirmek için uygulama yapılması anlamına gelmektedir. Kentsel dönüşümün amacı;  kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılarak doğal afetler sonucu oluşacak zararların en aza indirilmesidir.

Kentsel dönüşüm sürecinde; riskli alan yada yapının belirlenmesi, tapuya işlenmesi, tahliyesi, yıkılması yada güçlendirilmesi, yeni konut yapılması, doğal afet riski olan bölgelerdeki veya yapısı itibariyle riskli olan binaların yeniden inşası, gecekondu yapımının engellenmesi, şehrin modern ve medeni ihtiyaçları karşılayacak hale getirilmesi (kongre ve finans merkezleri, park ve eğlence alanları inşası).

Ülkemizde yapılaşmada meydana gelen değişiklikler, deprem bölgesi içerisinde olunması ve doğal afetlerin sayı ve şiddet olarak fazlalaşması, kaçak yapılaşma, binaların ekonomik ömrünü tamamlaması,  ekonomik koşullar, konut ihtiyacının artması gibi sebepler nedeniyle birçok il ve ilçede kentsel dönüşüm faaliyetleri hızlandı.

Özellikle 2020 yılında meydana gelen depremler ve 2021 yılında beklenen büyük depremler, daha önce depremde zarar görmesine rağmen yıkılmayan ve güçlendirilmeyen yapılar, kentsel dönüşüm vasıtasıyla daha evvel yaşanan sıkıntıların ve can kayıplarının yeniden yaşanmaması için ve bu sayede   daha güvenli yapıların oluşturulması hedeflenmektedir. Belediyelerin bu konudaki denetimleri üzerine riskli yapı raporları verilebilmekte ve yıkım kararı alınabilmektedir. Öyle ki bu süreçte kat malikleri yeterli çoğunluğu sağlamaları halinde rızası olmayan kat maliklerini borçlandırabilmektedir. Yıkıma itiraz eden ve kentsel dönüşümü kabul etmeyen maliğin hissesi diğer malikler tarafından satın alınabilmektedir. Tüm bu süreçte bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmanın önemi yadsınamaz. Hatta dönüşümde bu konunun uzmanı avukat, mimar, mühendis ile çalışmanın son derece önemli olduğu  kanaatindeyiz.

EYLEM PLANI

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebi ile can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan riskli alanlar ile ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi olan yapılar ve alanlar, 6306 sayılı Kanun kapsamında belirlenecektir. Yapılan risk tespitleri sonrasında başlanacak olan uygulamalar “Kentsel Dönüşüm Eylem Planı” içerisinde yer alacaktır. Kentsel dönüşüm eylem planlarının önceliği; birinci deprem bölgelerinde yer alan illerde ve ikinci deprem bölgesinde bulunup acil risk taşıyan yerler de olacaktır.

RİSKLİ ALAN

Zemin yapısı ve üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına sebebiyet verme riski taşıyan alanlar, yasada riskli alan olarak tanımlanmıştır. Riskli alanlara karşı dava açılabilmektedir. Riskli alan kararlarına yapılan itirazların Danıştay tarafından iptal edildiği de görülmüştür.

RİSKLİ YAPI

Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik anlamda fayda elde etmenin mümkün olmadığı ya da yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi taşıdığı bilimsel ve teknik bilgiler ışığında tespit edilen yapılara riskli yapı denilmektedir. 6306 Sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğine göre, riskli yapının belirlenmesi ve tespit edilmesi için 2007 Deprem Yönetmeliği kriterleri göz önünde bulundurulmaktadır. Temmuz 2013 itibariyle de “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar” yürürlüğe girerek uygulanmaya başlanmıştır. Bina yüksekliği 25 metre veya zemin döşemesi üstü 8 katı geçen betonarme ve yığma binalarda bu yönetmelik yerine 2007 Deprem Yönetmeliği esasları uygulanmaktadır.

RİSKLİ YAPI  TESPİTİ

Kat maliklerinden herhangi biri veya yasal temsilcisi Bakanlığa, Belediyeye, İl Özel İdaresine, Büyükşehir Belediye Başkanlığına, Büyükşehir İlçe Belediye Başkanlıklarına Veya Bakanlık tarafından lisans verilmiş olan kurum ve kuruluşlara başvuruda bulunarak riskli yapının tespit edilmesini talep edebilir. Bu noktada herhangi bir çoğunluk sayısı aranmamaktadır. Kat maliklerinden biri bile giderek başvuru yapabilecektir. Başvuru için taşınmazının güncel tapu örneği ve başvurucunun kimlik fotokopisi yeterlidir. Yapılan incelemeler sonucunda  rapor tanzim edilir. İlgili mevzuata uygun olarak hazırlanan raporlar kabul edilerek onaylanır ve ilgili tapu müdürlüğü taşınmazın tapu kütüğüne “riskli yapı” beyanını işler ve kat maliklerinin tamamına tebligat yapar.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE  İTİRAZ

Kat maliklerine ve kat irtifakında hak sahiplerine riskli yapı tespitine ilişkin tebligatın gönderilmesinden sonra 15 gün içerisinde malikler veya yasal temsilcileri tarafından İl Müdürlüklerine itiraz edilebilir. Kanunda itiraz edebilecek kişiler; malikler ve kanuni temsilciler şeklinde düzenlenmiştir. Her ne kadar riskli yapı tespiti malikler dışında riskli yapıdaki ayni ve şahsi hak sahiplerine; hakları zarar görmesin, önlemlerini alabilsinler diye bildiriliyor olsa da bu ayni ve şahsi hak sahibi olan kişilerin (kiracılar, rehini, ipoteği olanlar) riskli yapı tespitine itiraz hakkı bulunmamaktadır. Ayni ve şahsi hak sahiplerinin risk tespitine yapacakları itiraz maliklere verilmiş olan yıkım süresini etkilemez, ancak yıkım kararı için itirazın reddi gerekir. Hak sahiplerinin itirazına konu olabilecek konu risk tespit raporunun içeriği değil, risk tespitidir. Hak sahipleri risk tespit raporunun içeriğini görememektedirler.

Bakanlık, risk tespit raporlarına yapılan itirazları değerlendirmek üzere, gerekli görülen yerlerde “teknik heyet” oluşturur. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği uyarınca, bu teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile (en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere), Bakanlık teşkilatında görev yapan üç üyenin iştiraki ile yedekleri ile birlikte toplam yedi üyeden meydana gelmektedir. Uygulama Yönetmeliği’nde yer alan 9. ve 10. maddeler uyarınca; teknik heyet, görüşülecek dosya sayısı ve olağanüstü durumları göz önünde bulundurarak, en az beş üyenin katılımıyla ayda en az bir defa toplanır ve oy çoğunluğu ile karar verir. Gerekli görülmesi halinde, diğer kamu kurum ve kuruluşlarından uzmanların (oy hakları olmadan) görüşleri alınabilir. Teknik heyetin almış olduğu kararlar, dayanakları ve ilmi gerekçeleri de belirtilmek suretiyle yazılarak, tespiti yaptırana ve itiraz edene bildirilir.

Riskli yapı tespitine yapılan itirazın, riskli yapının bulunduğu İl Müdürlüğü’ne ulaşmasından sonra teknik heyetin raporu inceleme süreci başlayacaktır. 6306 sayılı Kanunda ve Uygulama Yönetmeliği’nde söz konusu itirazların hangi süre içerisinde incelenmesi gerektiğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Uygulama Yönetmeliği, teknik heyetin en az ayda bir defa toplanması gerektiğini belirtmektedir. Risk tespit raporlarına itirazların çok fazla olduğu bir dönem söz konusu ise, birden fazla heyet oluşturulması ve teknik heyetin daha sık aralıklarla toplanabilmesi de mümkündür.

Teknik heyet, itirazın niteliğine göre yerinde inceleme yapabilecektir. Bir diğer anlatım ile riskli yapı tespitine yapılan itirazın içeriğinden, itiraz dilekçesinin incelenebilmesi için gerekli bilgiler anlaşılamıyorsa, teknik heyet riskli yapıyı yerinde inceleyecektir. İncelemede heyet itiraz sebepleriyle bağlı olmayıp, raporu her açıdan inceleyebilir. Bu gibi durumlar dışında ise, risk tespit raporlarına yapılan itirazların incelenmesi itiraz dilekçesi üzerinden yapılmaktadır. Genelde uygulanan itiraz incelemesi, itiraz dilekçesi üzerinden yapılır. Yapılan inceleme sonucunda, risk tespit raporu heyetçe değerlendirilecek, bilimsel kriterlere ve Yönetmelik ilkelerine aykırı bir durum varsa risk tespit raporu iptal edilecektir. Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşların görevini kötüye kullanması ve bilerek gerçeğe aykırı rapor düzenlemesi halinde, o lisanslı kurumun lisansının iptali söz konusu olacaktır.

İtiraz sonucu teknik heyetçe verilecek karara karşı idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir.

 RİSKLİ YAPININ YIKTIRILMAMASI DURUMU

Riskli yapı olduğu tespit edilen ve kesinleşen yapılar için Belediye Başkanlığına yazı yazılacaktır. Bunun üzerine idare maliklere 60 günden az olmamak üzere süre vererek bu süre içerisinde yapının yıkılmasını isteyecektir. Verilen süre içerisinde yapı yıkılmaz ise, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmayacak şekilde ek süre verilecektir. Bu sürelerde yapının yıkılmaması durumunda riskli yapıya elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve bu hizmetlerin durdurulması için ilgili kurum ve kuruluşlar bilgilendirilecektir. Bu durumda hizmetlerin durdurulması zorunludur. Devamında da idare tarafından kolluk kuvvetlerinin de desteği alınarak binanın yıkım işleri gerçekleştirilecektir. Yıkım masrafları da maliklerden tahsil edilecektir.

YIKIM SONRASI YENİ BİNANIN YAPILMASI

Yıkım sonrası yeniden bir bina yapılabilmesi için, paydaşların 2/3’ünün anlaşması gerekmektedir. Bu çoğunluk sayısı ile verilen kararlara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere toplantı kararları noter vasıtası ile tebliğ edilecektir. Yapılacak olan  tebligat metninde; 15 günlük süre içerisinde kararın veya yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma yolu ile satışının yapılacağı, paydaşların satın almaması halinde ise,  Bakanlık rayiç bedeli ödemek suretiyle Hazine adına ilgili payın tapuda tescilini sağlayabilir.

KİRA YARDIMI

Mutabakat sağlanması sureti ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılara yahut sınırlı ayni hak sahiplerine veya bu yapılarda ikamet edenlere kira yardımı yapılabilecektir. Kira yardımı süresi 18 ay ile sınırlıdır. Başvuruların tahliyeden sonra en geç 1 sene içerisinde İl Müdürlüklerine veya Bakanlığın yetki devri gerçekleştirdiği idareye yapılması gerekir.

KREDİ FAİZ DESTEĞİ

Yeni bina yapılması için kredi kullanmak zorunda olanlara Bakanlıkça tanınan finansal desteklerden biri de kredi desteğidir. Faiz desteğinden yararlanabilecekler bankaya bildirilir ve 125.000,00 TL için kredide kolaylık sağlanacaktır.

Bu bağlamda; kentsel dönüşüm meşakkatli bir süreç olup özellikle tüm maliklerin anlaşma sağlayamaması halinde titizlikle yürütülmesi lazım gelen prosedürlere sahiptir. Özellikle yeni yapının inşasıyla ilgili anlaşma sağlanması, bir müteahhitle sözleşme yapılarak inşaat sürecinin başlatılması halinde hak kaybına uğramamak adına kentsel dönüşüm hukukuna hakim bir avukat ile yola devam etmenin önemli olduğunu belirtmekte fayda bulunuyor.